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大体の流れを把握し、不動産会社に代行してもらえることはしてもらって、効率よく手続きを行うとよいと思います。
契約のときには、手付金と売買契約書に貼る印紙代が必要です。
手付金は販売価格の五ー一Oパーセント程度、印紙代は一万五000円、または四万五000円が必要です。
また、印鑑証明と住民票、昨年の収入を証明するための源泉徴収票または確定申告書の写し、返済能力を確認するための住民税決定通知書か納税証明書が書類として必要です。
事前に何が必要なのか、またその枚数は、など不動産会社に問い合わせて、契約日に間に合うように準備しておきます。
契約を結んだら、住宅金融公庫の場合は完成の九か月前から、銀行の場合は一435二か月前に住宅ローンの申込み手続きをします。
申込みは基本的には自分で行うものですが、金融機関の窓口は平日の午後三時までしか聞いていません。
ですから、こまかい記入が必要な書類の作成やローンの申込みは、不動産会社に代行してもらえばよいと思います。
手数料として一万ー二万円は必要ですが、それでも頼んだほうが気も楽です。
この際に自分で揃えなければならない書類は次の通りです。
勤務先から前年の収入証明書、連帯保証人がいる場合には保証人の収入証明書、または保証協会の保証委託契約書です。
借入申込書や売買契約書の写しなどは、不動産会社に頼んで用意してもらいます。
住宅金融公庫の融資を申し込む場合は、新築マンションなら法務局の住宅確認書の写しが必要ですが、これも不動産会社に頼んで取り寄せてもらいます。
また「はじめてマイホーム加算」を利用する場合は、戸籍か住民票、親の持物である住宅に同居であることを証明するもの、またはそれまでの住まいが賃貸物件(社宅・寮も含む)であることを証明する賃貸契約書などが必要です。
団体信用生命保険に加入する場合、金融機関から生命保険による債務弁済委託契約書というものを取り揃えなくてはなりません。
公庫の書類は、銀行に比べて記入するところや捺印箇所も多く、揃えなくてはならない証明書類も多いものです。
できるだけ不動産会社に頼んで、用意してもらうことをおすすめします。
年金融資を申し込む場合、勤続年数を証明するための職歴書も必要になるなど、利用する融資の種類によって、必要な書類は異なります。
それぞれの金融機関、勤務先、不動産会社などで確認して準備します。
ローンを借りるための費用ですが、まず保証人を立てる代わりに払う保証料。
銀行で三000万円を三十年で借りた場合保証料は約六O万円、公庫で同額を三十五年間借りた場合約二O万五000円が必要になります。
融資のための事務手数料は銀行で三万一五OO円前後、公庫は四万六二OO円ほどかかります。
借入契約の印紙代は二万円、このほかにも団体信用生命保険特約料や特約火災保険料、抵当権設定登記のための登録免許税など、ローンを借りるための費用が必要です。
これらは購入価格や借入金額によっても異なりますので、その都度利用する金融機関や不動産会社に問い合わせます。
残金の決済から引っ越しまでは、何が必要か新築マンションの場合、入居前に「内覧会」といって、実際に入居する住戸の内部を見学チェックします。
契約通りの設計、設備、仕様が成されているかを実際に目で確かめるわけです。
だいたい一時間程度で内容を確認しますが、設計変更を依頼した場合などもこの時にチェックしておきます。
融資の承認が金融機関から下り、内覧会も無事に終了すると、いよいよ残りの代金を支払って物件の引き渡しということになります。
マンションでは、同じ時期に多くの世帯が入居することが多いので、説明会を聞いて残金の振込方法や、時期についての説明を行うことが一般的です。
また、残金の決済と物件の引き渡しが、同じ日に行われるとは限りません。
不動産会社の説明、指示に従って、個別に振込手続きをとることになります。
ところで、公的融資を利用する場合、融資が実行されるまでに約一ー三か月の時間がかかります。
また、実行されるためには、新しい住所の住民票を提出しなければなりません。
しかし、残金を決済しないと物件の引き渡しは行われないので、自分の名前で登記ができないことになります(図⑪参照)。
ですから、引き渡しを受けて完全に自分のものにするという所有権の移転が必要です。
銀行の融資の場合は、ローンの資格審査に約一1二週間必要ですが、いったんローンの審査に通ってしまえば、そのあとのお金の流れは簡単です。
融資の受け取りまでの時間も一1二週間と短期間でローンを借りてお金を受け取らないと代金を払えないなれすみます。
このように住宅ローンを申し込んでから、実際にお金を受け取るまでには時間もかかり、手順を知っておかないとお金が借りられない!と慌てることにもなります。
特に、公的融資を利用する場合は、ローンの申込みから実行までの期間や、入居や残金決済の順序、原則を知っておくと、安心だと思います。
公的融資が実行されるまでの間利用する「つなぎ融資」という方法があります。
文字通り、本来自分が希望している融資を受けるまでの間だけお金を借りるという方法です。
不動産会社によっては、残金の決済前に入居させてもらえる「先行入居」や、所有権の移転や登記、抵当権の設定、ローンの実行を同時に行う「同時決済」という方法をとることもあります。
これらの方法については不動産会社のやり方で決まるので、事前に相談しておきましょう。
残金の決済に必要な書類は印鑑証明と住民票の写し、また、決済がすんだという「不動産引渡確認書」などをもらうために、実印を持参します。
新築マンションでは、実際のお金のやり取りはなく、引き渡しも現地では行われないことの方が多いものです。
残金の振込の手続きさえ終わらせてしまえば、書類や他の子続きはそれほど複雑ではありません。
マンションの引き渡しがすむと、土地と建物を自分の名義にするための登録免許税と、登記を代行してくれる司法書士に支払う報酬が発生します。
登記には印鑑証明と新しい住所の住民票の写しが必要です。
書類を用意しておけば、司法書士を金融機関や不動産会社が紹介してくれます。
それから、マンションの維持・管理のために管理費や修繕積立基金、マンションを所有したことでかかってくる固定資産税や都市計画税、不動産取得税などのお金も必要になってきます。
修繕積立基金は、それぞれ金額が異なりますが一01四O万円、平均二O万円くらいです。
税金関係では、不動産取得税が入居半年1一年後に一回限り、固定資産税と都市計画税は毎年のことですが、引き渡しを受けた年は、不動産会社がすでに支払っていますから、引き渡しの日から日割計算をして、諸費用として請求されます。
翌年以降は、税務所から直接納付書が送られてきます。
この金額は土地・建物の評価額や新築・中古によって変わります。
最後に、お金では引っ越し代や新居に必要なカーテン、家具類、照明代などが必要になってきます。
子続き的には住民票の移動や、自動車免許証の住所変更、ガス・電気・水道の住所変更手続きなどなど、雑用はたくさんあります。
電話の移転手続きやカーテンのオーダーなどは、引っ越しの一月前から始めても早すぎることはありません。
安心できる不動産会社の選び方と付き合い方マンションを買う、という行為は食料品を買ったり、洋服を買ったりするのと違います。
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